Quando o inquilino deixa de pagar e as tentativas de acordo não avançam, a ação de despejo por falta de pagamento de aluguel é o instrumento previsto na Lei do Inquilinato para retomar o imóvel.
É um procedimento mais célere do que a maioria das ações cíveis, e em determinadas situações permite a retomada do imóvel antes mesmo da sentença. Mas o desenho do contrato — especialmente a existência ou não de garantia — muda bastante o que é possível.
Se você ainda está na fase anterior, de tentar resolver sem processo, vale ler primeiro o que fazer quando o inquilino não paga.
Quando cabe a ação de despejo por falta de pagamento
A Lei nº 8.245/1991 permite ao locador retomar o imóvel quando há descumprimento do contrato — e o não pagamento do aluguel e dos encargos é a hipótese mais frequente. Basta a inadimplência: não é necessário aguardar um número mínimo de meses em atraso.
Na prática, porém, ajuizar com um único mês de atraso raramente é a melhor decisão. O custo do processo e o tempo envolvido costumam recomendar uma tentativa formal de cobrança antes — que, além de eventualmente resolver, produz prova útil caso a ação se torne necessária.
É preciso notificar o inquilino antes?
Para a ação fundada em falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia como condição para ajuizar. Isso difere de outras hipóteses de despejo, como a denúncia vazia ao fim do contrato, em que a notificação é requisito.
Ainda assim, a notificação extrajudicial é recomendável. Ela documenta a inadimplência, constitui o devedor em mora de forma inequívoca, com frequência provoca o pagamento sem processo, e demonstra ao juízo que houve tentativa de solução antes do litígio.
A liminar: retomada em 15 dias
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar de desocupação, determinando a saída do inquilino em 15 dias, antes da sentença. A falta de pagamento é uma delas — mas com uma condição importante.
A questão da garantia
A liminar por falta de pagamento é cabível quando o contrato de locação não conta com nenhuma das garantias previstas em lei — fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária. Contratos sem garantia, portanto, permitem retomada mais rápida.
É um ponto contraintuitivo: o contrato aparentemente mais frágil, sem fiador, é justamente o que abre a via mais rápida de retomada. Contratos com fiador oferecem outra proteção — a possibilidade de cobrar o garantidor —, mas seguem o rito comum até a sentença.
A caução de três aluguéis
Para obter a liminar, o locador precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel. É uma garantia depositada em juízo, destinada a responder por eventuais prejuízos caso a decisão final seja desfavorável. O valor é levantado ao término do processo.
O que é purga da mora: o inquilino pode pagar e permanecer
Citado, o inquilino tem a possibilidade de purgar a mora — pagar o débito integral, com aluguéis vencidos, multa, juros, custas e honorários — e assim evitar o despejo, permanecendo no imóvel.
Esse direito tem limite: não pode ser exercido por quem já o utilizou nos 24 meses anteriores. A regra evita que o inquilino transforme a purga em ferramenta para postergar indefinidamente a inadimplência.
Para o locador, isso significa que ajuizar a ação não garante a retomada do imóvel: significa que o inquilino terá de pagar tudo ou sair. Nos dois desfechos, a inadimplência se resolve.
Despejo cumulado com cobrança
É possível — e na maioria dos casos recomendável — cumular no mesmo processo o pedido de despejo e o de cobrança dos valores atrasados. Assim, uma única ação busca a retomada do imóvel e a condenação ao pagamento da dívida.
Havendo fiador, ele pode ser incluído no polo passivo da cobrança, o que amplia consideravelmente a chance de recuperação efetiva do valor — especialmente quando o inquilino não tem patrimônio.
Quanto tempo leva
A duração varia conforme a comarca e o desenho do caso, mas alguns marcos ajudam a formar expectativa:
- Com liminar deferida: a desocupação pode ocorrer em torno de 15 dias após o cumprimento da ordem, ainda no início do processo
- Sem liminar, com acordo: alguns meses, já que a maioria dos casos se resolve por composição após a citação
- Sem liminar, contestado até a sentença: costuma levar de vários meses a mais de um ano, conforme o volume de trabalho da vara e eventuais recursos
Concedida a desocupação por sentença, o juízo fixa prazo para a saída voluntária. Não cumprido, expede-se mandado de despejo, com uso de força policial se necessário.
O que reunir antes de procurar orientação
- contrato de locação assinado, com eventuais aditivos
- comprovantes dos pagamentos realizados e planilha dos meses em aberto
- cobranças já enviadas — mensagens, e-mails, notificações
- documentos do fiador, se houver
- comprovantes de encargos em atraso: IPTU, condomínio, contas de consumo
Perguntas frequentes
Posso trocar a fechadura ou cortar a água do inquilino?
Não. Retomar o imóvel por meios próprios configura exercício arbitrário das próprias razões, e cortar serviços essenciais pode gerar dever de indenizar. A retomada precisa ser judicial, e o locador que age por conta própria costuma sair da situação em posição pior.
O inquilino saiu, mas deixou dívidas. Ainda preciso da ação de despejo?
Não. Se o imóvel já foi desocupado, o objeto do despejo desaparece — resta a ação de cobrança dos valores devidos, que pode alcançar também o fiador.
E se o inquilino não tiver bens para pagar?
É um risco real. Por isso a existência de fiador ou de outra garantia faz diferença tão grande, e por isso a rapidez importa: quanto antes se age, menor o valor acumulado e maior a chance de recuperação.
Contrato vencido, inquilino continua no imóvel e parou de pagar. O que muda?
O contrato prorrogado por prazo indeterminado continua válido, e a falta de pagamento segue autorizando o despejo. Nessa situação, existe ainda a possibilidade de retomada pela via da denúncia vazia, independentemente da inadimplência.
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Cada mês de atraso aumenta o valor a recuperar e reduz a chance de recuperá-lo. Se a negociação já se esgotou, a análise do contrato define rapidamente se cabe liminar e qual o caminho mais curto — nossa assessoria também prepara o modelo de ação de despejo por falta de pagamento adequado ao seu caso. Veja também a atuação em questões imobiliárias.
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Este artigo tem caráter geral e informativo e não substitui a análise do caso concreto. Regras processuais e tributárias mudam com frequência e variam conforme o estado — confirme as informações aplicáveis à sua situação antes de decidir.
